年我有一个同学请我帮他把一套“观海苑”别墅转卖掉！
我说：刚买的房子怎么就要转卖呢？
他说：本身就是想炒房赚点小钱的。
我说：想卖多少钱一平方米？
他说：七千！
的确，在年以前，中国的很多中产阶级或小资产阶级都是靠炒房赚钱的！我这个同学有这种想法也没错。
过了两年我也没有帮他卖出去。他又给我说降到六千一平方米卖掉吧！但是至今过去4、5年了也没有卖出去！我们的员工也带了不少客户去看，但都没有成交。六千是我这个同学当初开盘时购买的价格。听说当时只卖出去几套。现在这个房子成了他手里的烫手山芋。
前几天又遇到这个同学，再次提到这个“观海苑”的房子，真是头痛！他告诉我，这个项目至今也没有卖出去几套，至今只有一家人入住。
我从一个同行那里得知这个项目曾经拿给他们代理过，降价到元一平方米也没有卖出去一套。
以前都是我们公司的置业顾问带客户去看房，我自己还真没有好好的进去看过。所以，出于职业习惯，想看个究竟，搞清楚它为什么会滞销？今天我进去仔细的看了一下，这个项目总的只有31套独栋别墅！年竣工，至今入住的业主只有一户。说起来它的位置并不差，距文笔海和丽江千古情都只有不到米距离，旁边有古城高尔夫、雪山云顶等高端项目，背后是文笔山，现在围墙外边就是翔鹭集团建的五星级的希尔顿酒店。古城高尔夫的半山别墅卖3万元一平方米，这个地方怎么就4千多都卖不出去呢？
症结究竟在哪里呢？
据说当初开发商找过风水先生看过，风水先生说这块地风水非常好，适合大富人家住，所以建议开发商建豪宅！因此，这些独栋别墅的建筑面积每套几乎都在平方米以上。
但是仔细研究就会发现，这个项目存在很多硬伤，除了建筑面积符合豪宅的标准外，其它指标都不符合豪宅要求！
豪宅首先应该体现在占地面积要宽大，也就是院子要大，值钱的是地不是房子；其次户型设计要合理，房间不需要多，因为现在超过5个人的家庭都很少，但是功能空间布局及功能面积分配要合理，客厅、厨房、餐厅、卫生间面积要稍大；第三，建筑外立面的造型、用材及色彩搭配都要显得大气和有品位；第四，整个小区的景观（包括道路）设计和建造要精致而有特色，不是简单的绿化种点树就可以的，是景观，要有文化品位！
所以，这个项目主观上可能是想建成豪宅卖给有钱人住的，但是客观上却变成了有钱人看不上，普通人买不起的尴尬局面！
房地产是不动产，前期市场定位、产品定位、规划设计一定要慢，要反复的思考、讨论、修改！一旦成型改起来很麻烦，成本很高！
——倪文斌，《丽江房地产投资置业指南》主编，丽江好思家房地产置业顾问公司首席顾问。要了解更多丽江房地产信息，敬请
